Anagayrimenkulün Yönetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, ka
nunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:
Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve
denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün
kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden do
ğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat
maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye
başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve
cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütü
ğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat
mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I – Toplantı zamanı:
Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim pla
nında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı
içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki
yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir za
man gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerin
den üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün
kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildi
rilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci top
lantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.)
İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
II – Yeter sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarı
sından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nede
niyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu
toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III – Oya katılma:
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bö
lüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin
sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy
hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içle
rinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni
mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır
bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili
vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil
tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en
fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
IV – Kararlar:
Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı
ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri ku
rulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında
veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan an
laşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan
her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat malik
lerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha
önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V – Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca
verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı
oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her
kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlaya
rak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;
kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre
koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini
yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bu
lunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hü
küm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun,
tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin
kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lira
sına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
II – Yöneticinin görevleri:
Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksi
ne hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve ona
rımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım
işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında
gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde,
kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp
bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dola
yısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağım
sız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına
meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan husus
larda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı da
va ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir
bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap
açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir
şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik
düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları
taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan
işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve
tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih
sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada
saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından
notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fık
rasında yazılı cezalar uygulanır.
İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin
bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre
düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20
nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşı
lığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye
itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gere
kirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili karar
ları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
III – Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya
toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yö
neticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçi
len yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat ma
liklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu
konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Hesap Verme:
Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazıl
mamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o
tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında
yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
IV – Hakları:
Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe
yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat
ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu
yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edil
memiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atan
mış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katı
lacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine
düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak
denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu de
netim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her
zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla
seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya
denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim
yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer
örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1)
den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir
deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I – Faydalı olanlar:
Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir deği
şiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale
konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik
ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi
hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek
sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması
veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üze
rine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili
mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapı
lır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuç
landırır. Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile engellinin kullanımından sonraki süreç ile
ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından
müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.7
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre,
ödenir.
(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden
ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin
metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştü
rülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sis
temlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan
Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(Değişik beşinci fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden
ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde,
yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
II – Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının
özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tara
fından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlar
dan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve
ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi
halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları
oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam
kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü madde
nin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de
dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre
yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru
huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana
gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine
tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne
göre bağlantı sağlanması;
Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak is
temiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptı
ranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa pay
larından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan
bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine
çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğü
nün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bö
lünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının
dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri
ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
