Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kural:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün
yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta
birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş
veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok
katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle
bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesi
nin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu
memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin
belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat
sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noter
lik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin (…)2 kat irtifakı ve kat mülkiyeti
tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya
tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari pro
je ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.2
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.) Yapı
kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı
kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine
yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile
yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu
müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği
resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline
ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın
resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi
davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve
bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin,
12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleşti
rilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya
başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bun
lardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğü
ne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütü
ğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat
mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I – İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi husu
sunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte
tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cep
heler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin
konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş büro
su gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı
inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili
kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları
alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı
kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıla
rın özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran
malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
II – Sözleşme ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine
verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların
yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair
resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının
kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki,
doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulundu
ğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak
hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat
mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle
tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölüm
lerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler ara
sında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce
mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kü
tüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden
sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün
tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği
ni kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf bel
gesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağım
sız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış
veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil
edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci
maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve ku
ruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan
ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını
tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.3
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının il
gili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Be
yanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanma
sından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere
bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) (Mülga fıkra:9/6/2021-7327/12 md.)
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/7 md.; Mülga: 23/6/2009-5912/3 md.)
