Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I – Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona
erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplan
masiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde
toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine
ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına gö
re, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle
tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklik
ler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıt
lanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimen
kul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil
kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber
hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülki
yet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun,
adi mülkiyet gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle ge
nel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması ha
linde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantı
lı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bö
lümün malikine ödenir.
II – Anayapının harap olması:
Madde 47 – Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülki
yeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki
yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu
sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılı
ğında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde
devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret
olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan ba
ğımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız
bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre
yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülki
yeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan
sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden ya
pılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri
bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde
diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (Değişik son cümle: 14/11/2007
5711/20 md.) Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa
payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler de
vamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine
geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve
geçici şerh kütükten silinir.
III – Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:
Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabol
ması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve
bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından
tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden
bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici
müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenku
lün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan
önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülki
yet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de
ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat
mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulma
sına dair hükümler uygulanır.
B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memu
runa verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her za
man son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapıla
mıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkra: 13/4/1983 – 2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu
irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden
birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irti
fakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine ye
niden uzatılabilir.
(Değişik fıkra: 13/4/1983 – 2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldı
rıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
