Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
A) Kat Maliklerinin borçları:
I – Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin hakla
rını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki ki
racılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devam
lı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlik
te, müteselsil olarak sorumlu olur.
(Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)
II – Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzel
liğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malik
lerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım
ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir
bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen
onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece
tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun bi
çimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölü
münde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya
duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm ma
liklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği za
rardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III – Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güç
lendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;4
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ve
ya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç
bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hak
kında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna
ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tama
mını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür.5
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden
herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların
yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV – Sigorta anlaşması:
Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerin
den sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, ka
tılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine söz
leşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı
hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları ora
nında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşıla
mak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu
halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı
kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V – Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci
madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağım
sız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak
devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracı
nın sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira
borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemi
yen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin
yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
(Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893
üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat
maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI – Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesis
lerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin ye
niden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme
ler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde
başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına kat
lanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve
eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için,
sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bö
lümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sı
fatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal
ödemekle yükümlüdürler.
VII – Yasak işler:
Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen
bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesse
seler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik,
poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema,
tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı
yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, bo
yahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği
ile vereceği kararla açılabilir.
(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık bü
roları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve
hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten
itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli
Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından
açılan bürolar hakkında da uygulanır.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bö
lümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII – Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yü
kümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale
gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet
hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, ba
ğımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu
mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması,
aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar
vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse,
davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak
sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı
için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldı
ğına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bö
lümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine
ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki
takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gere
ğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle
öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak
kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir
konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı
ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava
sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat
mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için
kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine
düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat
irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranın
da devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapıla
maması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı
tazminle yükümlüdür.
