Son Hükümler
A) Yasaklar:
Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara
göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki
gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I – Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 – (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 – 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürür
lüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaş
larından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını
sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971
tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecbu
ridir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi
ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine başvurması üzerine
tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa
dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tas
dik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katıl
maktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalasine dair
olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II – Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mül
kiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıya
rak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat
irtifıkına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,
aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri
oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hü
kümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat
mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki
esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına
çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde
eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün
bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti
ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar
uyarınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve du
rum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çev
rilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel
kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlı
yarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.
III – Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:
Madde 53 – Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşla
rından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını
sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları, bu Kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye ka
dar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta
mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.
C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin du
rumu:
Madde 54 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) İmar Kanunu hükümle
rine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi
gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanunu
nun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gere
ğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın gide
rilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her
gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde
hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek,
bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle
her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten son
ra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle
satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş
olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel
ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösteril
mezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse katmülki
yeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,
eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık
giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri
arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
D) Harç ve vergiler:
Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başka
sına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanu
nun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mül
kiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiye
ti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu
yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:
Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan, yerlerde o
yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47
nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.
