Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına
göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmet
ler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak
bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi
kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat
irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden
fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak
şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine
çevrilebilir.
Ortak yerler
Madde 67 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak
kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildik
leri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları
gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulu
nan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri
bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak
yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
Madde 68 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kul
lanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsaya
cak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun
olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu
kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu
yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belge
lere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlana
cak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü
kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız
o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa
veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o
parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden olu
şan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan
yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o
adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve
yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından karar
laştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında
başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan ba
ğımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların
bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin
sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağım
sız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız
bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, ka
nunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki,
yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız
bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız
bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin
sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
Madde 70 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı
düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim
plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağım
sız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm
maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
Madde 71 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için,
blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen
ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak
yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapı
ların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa
payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer
ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve tem
silcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile
atanır.
Ortak giderlere katılma
Madde 72 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat ma
liklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak
giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri ta
rafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı
İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma
hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulundu
ğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalan
maya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve
toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici yönetim
Madde 73 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevle
rini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda
bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında
geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere
yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam
edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren
on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
Madde 74 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bü
tün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.
Görevli mahkeme:
Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde
çözümlenir.
Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri
herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile
dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu
yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler
yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lü
zum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve
yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin
kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 – 2814/15 md.; Mülga: 14/11/2007-5711/24 md.)
Kat irtifakına geçiş:
Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak
amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irti
fakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin
gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline
sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına
veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış
olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç be
delinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
Hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi
Ek Madde 5 – (Ek:4/7/2019-7181/5 md.)
Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi
için; blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve
kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzen
lenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.
Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının dü
zeltilebilmesi için; lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından ha
zırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.
Bu fıkra kapsamında yapılan düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranır.
Geçici Madde 1 – (Ek:14/11/2007-5711/23 md.) (Değişik:9/6/2021-7327/13 md.)
Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm
yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı
aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne
gönderilmesi hâlinde, 10 uncu maddenin altıncı fıkrası hükümleri uyarınca işlem yapılır.
Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.)
Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu
Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri
kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına
göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yö
neticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.
F) Yürürlük tarihi:810
Madde 75 – Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
G) Yürütme makamı:810
Madde 76 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER:
1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri:
Silinmemiş kat irtifakı hakları:
Geçici Madde 1 – Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden
önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş
ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değişik hükmü uygunlanır.
Önce açılmış davalar:
Geçici Madde 2 – 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nede
niyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mah
kemelerce sonuçlandırılır.
2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Ya
pılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname
çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre
bitimine kadar geçerlidir.
3) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun geçici maddeleri:
Geçici Madde 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
Geçici Madde 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine
göre kat mülkiyeti kurulur.
Geçici Madde 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait
yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine
uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulu
nun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre
yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi,
en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
